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DVFA Kommission Immobilien

In der DVFA Kommission Immobilien unter Leitung von Professor Dr. Sven Bienert MRICS REV, IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, befasst sich ein Kreis renommierter Experten mit Investmentthemen rund um den Immobilienbereich und organisiert jährlich das DVFA Immobilien Forum.

Mit der IRE|BS Immobilienakademie verbindet die DVFA bereits seit Jahren eine erfolgreiche Zusammenarbeit bei Postgraduate Programmen für Immobilienfachleute. Der Vorstand der DVFA freut sich, dass die erfolgreiche Zusammenarbeit mit der IRE|BS nun auch seit 2014 auf den Gremienbereich des Verbands ausgeweitet wird.

30. April 2020: DVFA Kommission Immobilien: 10 Thesen zu weiteren Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilieninvestmentmarkt

Die aktuell dominierende Diskussion um „Mieter-Vermieter-Stundungsaspekte“ ist nur die erste sichtbare Auswirkung auf die Immobilienbranche. Diverse weitere Wirkungswellen und indirekte Rückwirkungen der Realwirtschaft werden den Immobilieninvestmentmarkt massiv belasten – so die zentrale These der DVFA Kommission Immobilien.

Die Corona-Pandemie legt aktuell die Fragilität des Wirtschaftssystems insgesamt offen und könnte zu grundlegenden Umwälzungen führen – und auch die Immobilienwirtschaft strukturell verändern. Vor diesem Hintergrund beleuchtet die DVFA Kommission Immobilien mögliche Wirkungsketten der Pandemie in 10 Thesen. Dabei wird klar, dass es bei den aktuell sichtbaren Auswirkungen nicht bleiben wird und die Branche sich auf weitere massive Veränderungen einstellen muss. Die Einschätzung der Auswirkungen geht dabei u.a. auf Teilaspekte wie Transaktionsvolumen, Vermietungsleistung, Home-Bias/grenzüberschreitende Deal-Entwicklung, Risikoprämien, Entwicklung von Gebühreneinnahmen, Kreditvergaben im Bestand- und Neukundengeschäft, Covenants und Liquiditätsentwicklung ein. Beim Lesen wird schnell klar: ein Back-to-Normal wird es so rasch nicht geben.

Download:

Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf den Immobilieninvestmentmarkt/10 Thesen zu künftigen Wirkungsketten

Presse:

Zehn Thesen zu Corona-Auswirkungen auf Immobilieninvestments. DEAL MAGAZIN, 01. Mai 2020

DVFA: Immobilieninvestoren dürfen Last nicht alleine tragen. IMMOBILIEN ZEITUNG, 02. Mai 2020

Der Immobilien-Tsunami kommt erst noch. PLATOW, 08. Mai 2020 (kostenpflichtiger Content)

12. März 2020: DVFA begrüßt erweiterte EPRA Performance Indikatoren - Mehr Transparenz durch neue NAV-Kennzahlen

Die „European Public Real Estate Association“ (EPRA) hat ihre Empfehlungen zur Berechnung des Nettoinventarwertes („Net Asset Value“, NAV) für börsennotierte Immobiliengesellschaften überarbeitet.i Ab dem Berichtsjahr 2020 werden die seit 2003 in der Branche etablierten Definitionen des sog. „EPRA NAV“ und des „Triple Net NAV“ durch drei neue Kennzahlen ersetzt. Die DVFA Kommission Immobilien begrüßt diese Umstellung. EPRA trägt mit der Anpassung gezielt den Veränderungen im europäischen Immobiliensektor, wie beispielsweise der Einführung einer REIT-Gesetzgebung im Vereinigten Königreich sowie in Deutschland, aber auch den inzwischen weiter ausdifferenzierten Geschäftsmodellen und Finanzierungsstrategien der Unternehmen Rechnung. Im Rahmen einer gemeinsamen Veranstaltung der DVFA Kommission Immobilien und EPRA werden am 01. Juli 2020 in Frankfurt die Neuerungen vorgestellt.

Im Folgenden werden die wesentlichen Merkmale der neuen Kennzahlen näher beschrieben und kurz mögliche Auswirkungen auf die berichteten Nettoinventarwerte diskutiert. Gem. EPRA soll jedes Unternehmen für sich definieren, welche der drei neuen Kennzahlen die relevanteste für das eigene Geschäftsmodell ist. Jene sollte dann in den Veröffentlichungen entsprechen präsent dargestellt werden.

Drei statt zwei – Erweiterung der NAV-Kennzahlen

Ausgangpunkt für die Überlegungen zu einem fairen Wert einer Immobilienaktiengesellschaft bildet im Allgemeinen das Eigenkapital der Gesellschaft nach IFRS.ii Rechnerisch ergibt sich das IFRS Eigenkapital aus den zu Marktwerten bewerteten Immobilien und sonstigen Vermögenwerten der Gesellschaft, abzüglich aller Verbindlichkeiten. Ziel der von EPRA empfohlenen Anpassungen dieses bilanziellen Eigenkapitals ist die Erhöhung der Transparenz und damit der Relevanz der ausgewiesenen Kennzahlen für Investoren. Insbesondere die Abkehr von der reinen Bankenfinanzierung zu Gunsten einer eher kapitalmarktorientierten Fremdfinanzierung und die Entwicklung von passiven zu verstärkt aktiv gemanagten Immobilienbeständen legt eine Betrachtung der ausgewiesenen Nettoinventarwerte aus unterschiedlichen Perspektiven nahe.

EPRA NTA (Net Tangible Assets)

Im Zentrum der neuen Kennzahlen steht der EPRA NTA, der eine Weiterentwicklung des bisherigen EPRA NAV‘s darstellt. Die Kennzahl legt den Schwerpunkt auf die Ermittlung der materiellen Vermögenswerte des Immobilienunternehmens und hat dadurch eine hohe Aussagekraft für die Anleger. EPRA stellt nunmehr klar, dass nach diesem Konzept weder der Goodwill (immaterieller Firmenwert aus Übernahmen) noch andere Immaterielle Vermögenswerte in diese Bewertung einfließen. Außerdem sind Fair Values von Finanzinstrumenten wie Hybridanleihen, Vorzugsaktien oder Wandelschuldverschreibungen aus dem Eigenkapital zu bereinigen. Gleichzeitig bietet das EPRA NTA Konzept eine flexiblere Betrachtung der latenten Steuern („capital gain tax liability“ / „deferred tax“) als die Vorgängerdefinition. Insgesamt gibt es hier drei Varianten: (1) Unternehmen können pauschal 50% der passiven latenten Steuern im Eigenkapital bereinigen oder alternativ (2) jenen Teil der latenten Steuern, bei dem nachgewiesen werden kann, dass die zugehörigen Objekte auf lange Sicht nicht verkauft werden sollen. (3) Als dritte Möglichkeit kann für jenen Teil des Portfolios, für den nachgewiesen werden kann, dass die zugehörige latente Steuer nur teilweise anfallen wird, diese entsprechend reduziert werden (zugehörige Berechnung muss angegeben werden sowie auch Nachweis durch zuletzt erfolgte Transaktion). Damit wird dem passiven Bestandshalter ebenso Rechnung getragen, wie Unternehmen, die einen aktiveren Portfoliomanagement Ansatz („buy and sell assets“) verfolgen. Insbesondere muss beim EPRA NTA noch der genau Umfang der Einbeziehung von Erwerbsnebenkosten („real estate transfer tax“) erfolgen.

EPRA NRV (Net Reinstatement Value)

Diese Kennziffer beschreibt ein bestandshaltendes Unternehmen, das grundsätzlich keine Immobilien verkauft und auf den Werterhalt des Portfolios konzentriert ist („never sell assets“). Der wesentliche Unterschied zum NTA Konzept ist, dass unter dem NRV Ansatz alle Positionen berücksichtigt werden, die beim Aufbau des Portfolios angefallen sind. Die zentrale Fragestellung lautet also, was würde es heute kosten, das gleiche Unternehmen bzw. Immobilienportfolio noch einmal „aufzubauen“. Im NRV Konzept sind vor diesem Hintergrund der Goodwill und andere immaterielle Vermögenswerte ebenso wie die in größerem Umfang einfließenden Erwerbsnebenkosten (insb. die Grunderwerbssteuer) als werthaltig zu berücksichtigen. Latente Steuern werden hingegen nicht abgezogen.

EPRA NDV (Net Disposal Value)

Zu guter Letzt betrachtet die neue Kennzahl EPRA NDV den Nettoinventarwert in einem Liquidationsszenario („disposal scenario“). Laut EPRA soll der Investor darüber informiert werden, welchen aktuellen Zeitwert Verbindlichkeiten und Vermögenswerte aufweisen, wenn sie nicht bis zur jeweiligen Endfälligkeit gehalten werden. Wesentlicher Unterschied zur NTA Kennzahl ist der vollständige Abzug latenter Steuern und die Berücksichtigung der Zeitwerte von Festverzinslichen Krediten und anderen finanziellen Instrumenten. Erwerbsnebenkosten werden hier nicht berücksichtigt.

Umsetzung und erwartete Auswirkungen

Die überwiegende Anzahl der kapitalmarktorientierten Immobilienunternehmen wird die neuen Kennzahlen erstmalig mit den Jahresergebnissen für 2020 berichten. Die EPRA Guidelines beziehen sich nur auf volle Berichtsjahre. Geht man davon aus, das der EPRA NTA die größte Aussagekraft für Kapitalanleger hat, ist ceteris paribus mit einer Reduktion der ausgewiesenen Nettoinventarwerte zu rechnen. Das wird im Wesentlichen am Ausschluss von Goodwill und an der eingeschränkten Hinzurechnung der latenten Steuern liegen. Allerdings zieht EPRA mit dieser neuen Definition lediglich mit der gängigen Praxis vieler institutionellen Anleger und Analysten gleich, die auch in der Vergangenheit schon entsprechende Bereinigungen der alten EPRA NAVs vorgenommen haben. Insofern ist die Aktualisierung der Kennzahlen zwar zu begrüßen, der wahrscheinliche Einfluss auf Investitionsentscheidungen und damit auf die Kursentwicklungen einzelner Unternehmen aber auch nicht über zu bewerten. In der Umsetzung werden noch Teilbereiche wie bspw. die genaue Behandlung der Erwerbsnebenkosten (ausgehend von angefallenen Kosten bzw. in den Gutachten enthaltenen Positionen) genauer zu präzisieren sein. Spannend könnte es auch werden, wenn der NDV den höchsten Wert ausweist – das wäre ja per Definition ein Argument für die Zerschlagung/Abwicklung der Gesellschaft (ohne jedoch die Kosten dafür auf Ebene des Unternehmens zu berücksichtigen). Auch sollte die Beurteilung der Passivseite ggf. noch weiter gehen und auch Aspekte wie die Refinanzierung am Laufzeitende von Krediten mit einpreisen. Auch ist anzumerken, dass die bisher im EPRA NNNAV und im neuen NDV vorgenommene Marktbewertung der Schulden in den zwei neuen Kennzahlen NTA und NRV fehlt und dies systematisch einen Bruch zu Aktivseite der Bilanz darstellt, da zwar das Immobilienvermögen zum Fair Value berücksichtigt wird, die entsprechenden Finanzierungen hingegen nur bedingt. 

Am 01. Juli 2020 stellen die DVFA Kommission Immobilien und EPRA die neuen EPRA Performance Indikatoren vor und informieren über die EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines.

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i EPRA European Public Real Estate Association, Best Practices Recommendations, October 2019.
ii Internationale Rechnungslegungsstandards sog. International Financial Reporting Standards (IFRS).

Presse:

EPRA Performanceindikatoren: mehr Transparenz mit neuen NAV-Kennzahlen. Institutional Money, 12. März 2020

31. Januar 2019: Investorenverhalten am Ende (?) des Zyklus? Aktuelle Markteinschätzung der DVFA Kommission Immobilien

Anleger gehen im aktuellen Zyklus eher höhere Risiken ein, als auf Rendite zu verzichten, sagen die Experten. Die aktuelle Marktanalyse der DVFA zur Verhaltensökonomie steht im Widerspruch zu vielen Umfrageergebnissen. Die Fachleute erwarten den Peak im Immobilienmarkt in 2020.

Zur Markteinschätzung

Presse

Anleger gehen aktuell bei Immobilien eher höhere Risiken ein, als auf Rendite zu verzichten. BOND MAGAZINE vom 20. Februar 2019.

DVFA-Kommission Immobilien erwartet Peak am Immobilienmarkt für 2020. www.institutionalmoney.com, 4. Februar 2019.

DVFA: Immobilienmarkt anfällig für Trugschlüsse. Börsen-Zeitung, 1. Februar 2019, kostenpflichtiger Content.

Immobilieninvestoren gehen überzogene Risiken ein. private-banking-magazin.de, 1. Februar 2019

Studie: Anfälligkeit für Anlagefehler steigt. Thomas Daily Premium  (kostenpflichtiger Content), 1. Februar 2019

DVFA: Anleger gehen im aktuellen Zyklus eher höhere Risiken ein, als auf Rendite zu verzichten. GeldanlagenNachrichten, 31. Januar 2019.

Experten erwarten Peak im Immobilienmarkt in 2020. DEAL Magazin, 31. Januar 2019.

Stellungnahme der DVFA Kommission Immobilien vom 04. Juli 2018

DVFA Immobilienkommission sieht erhebliche Verbesserungspotenziale im Bereich des Zweitmarkthandels der Immobilien Spezial-AIF

Download:

Stellungnahme der DVFA Kommission Immobilien vom 04. Juli 2018

Presse:

DVFA kritisiert Bewertung von Fondsimmobilien/Berufsverband fordert marktnahe Analyse. Börsen-Zeitung, 06. Juli 2018 (kostenpflichtiger Content)

DVFA: Immobilienkommission sieht erhebliche Verbesserungspotenziale im Bereich des Zweitmarkthandels der Immobilien Spezial-AIF. www.geldanlagen-nachrichten.de, 4. Juli 2018

Veröffentlichungen

„Quantitatives Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft“ mit der Unterstützung der DVFA Kommission Immobilien veröffentlicht

Die DVFA Kommission Immobilien unter Leitung von Prof. Dr. Sven Bienert, Geschäftsführer des Instituts für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg, unterstützt Buchverfassung „Quantitatives Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft“ im Rahmen einer Promotion. 

Lesen

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NEU: Kompendium der DVFA Kommission Immobilien und der IRE|BS International Real Estate Business School "Europäisierung der Immobilienkapitalmärke" in der Reihe IRE|BS Beiträge zur Immobilienwirtschaft

Die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft ermöglicht es, durch gezielte Diversifikation das Risiko von Immobilienportfolios zu glätten und deren Performance zu verbessern – zu diesem Ergebnis kommen die Mitglieder der DVFA Kommission Immobilien im nun vorgelegten Kompendium.
Prof. Dr. Sven Bienert, Geschäftsführer des Instituts für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg und Leiter der DVFA Kommission Immobilien: „Trotz zunehmender Integration des Binnenmarktes ist eine differenziertere Betrachtung der europäischen Immobilienmärkte nicht nur sinnvoll, sondern zwingend notwendig. Divergierende Zyklen vermeiden Überhitzung und erlauben aktives
Portfoliomanagement.“

Vor diesem Hintergrund hat die DVFA Kommission Immobilien und die IRE|BS International Real Estate Business School das Kompendium "Europäisierung der Immobilienkapitalmärkte" veröffentlicht.

Download:
DVFA IRE|BS Kompendium - Europäisierung der Immobilienkapitalmärkte

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Kompendium der DVFA Kommission Immobilien und der IRE|BS International Real Estate Business School "Niedrigzinsumfeld und die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft" in der Reihe IRE|BS Beiträge zur Immobilienwirtschaft

Aufgrund der Interventionen von Zentralbanken in Folge der Wirtschaftskrise ab 2008 ist das Zinsniveau nunmehr auf historischen Tiefstständen. Gleichzeitig suchen alte und neue Investorengruppen verstärkt nach sicheren Anlagemöglichkeiten. Beide Aspekte begünstigten Immobilieninvestitionen in Europa und insbesondere in Deutschland in den vergangenen Jahren. Bestimmte Teilmärkte zeigen vor diesem Hintergrund bereits (wieder) Anzeichnen einer Überhitzung. Gleichzeitig wird über das Ende der niedrigen Zinsen, mögliche inflationäre Tendenzen oder gar eine Deflation diskutiert.

Vor diesem Hintergrund hat die DVFA Kommission Immobilien und die IRE|BS International Real Estate Business School das Kompendium "Niedrigzinsumfeld und die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft" veröffentlicht.

Download:
DVFA IRE|BS Kompendium - Niedrigzinsumfeld und die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Stellungnahme der DVFA Kommission Immobilien vom 13. Januar 2017

DVFA Kommission Immobilien kritisiert Teile des Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes – Experten empfehlen risikoadäquate Bepreisung von Immobilien im aktuellen Marktumfeld

Die DVFA Kommission Immobilien begrüßt dem Grunde nach gesetzliche Vorgaben in Bezug auf die Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Teile der Regelungen des am 21.12.2016 vom Bundeskabinett beschlossenen Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes könnten jedoch eine gesamtwirtschaftlich kontraproduktive Wirkung entfalten und sollten in Teilbereichen überarbeitet werden.

Download:

Stellungnahme der DVFA Kommission Immobilien vom 13. Januar 2017

Pressemitteilung zur Stellungnahme vom 14. Januar 2017

Mitglieder der Kommission

Brigitte Adam FRICS ENA EXPERTS GmbH & Co. KG
Wolfram Bartuschka PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Michael Beck Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
Dr. Kati Beckmann Greenberg Traurig Germany LLP
Prof. Dr. Thomas Beyerle Catella Property Valuation GmbH
Stefan Bielmeier
DZ BANK AG
Prof. Dr. Sven Bienert MRICS REV, Leiter IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft
Dominik Böhm PROJECT Investment AG
Prof. Dr. Wilhelm Breuer HAWK
Alexander Dexne, MBA alstria office REIT-AG
Teresa Dreo
Susanne Eickermann-Riepe FRICS PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Gregor Enzenhofer Ernst & Young GmbH
Dr. Christian Federspieler
UniCredit Bank AG
Christoph Geißler CAPITAL BAY GmbH
Heike Gündling Eucon Digital GmbH
Thomas Gütle PrimeraAdvisors GmbH
Patrick Fritz Hanßmann Union Investment Real Estate GmbH
Dirk Hasselbring GEG German Estate Group AG
Dr. Sven Helmer MRICS, CIIA, CEFA Lagrange Financial Advisory GmbH
Hermann Horster MRICS  BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
Dr. Georg Kanders Bankhaus Lampe KG
Benjamin Klisa Deka Immobilien GmbH
Gerhard Lehner Savills Investment Management (Germany) GmbH
Gunther Liermann KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Dietmar Meister FRICS Ernst & Young Real Estate GmbH
Michael Müller Deloitte & Touche GmbH
Matthias Naumann DWS International GmbH
Prof. Dr. Daniel Piazolo FRICS THM Technische Hochschule Mittelhessen
Sabine Reimann Hogan Lovells International LLP
Daniel Riedl Vonovia SE
Dr. Christian Schede Greenberg Traurig Germany LLP
Ralph Scheer Drees & Sommer AG
Sebastian Schels Ratisbona Asset Management GmbH & Co. KG
Prof. Dr. Steffen Sebastian IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft
Johannes Seidl MRICS
Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Christoph Stadlhuber SIGNA Prime Selection AG
Marcus Stahlhacke, CFA, FRM  Allianz Global Investors GmbH
Prof. Dr. Matthias Thomas MRICS GIG Technologie & Gebäudemanagement GmbH
Dr. Hans Volkert Volckens KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Gregor Volk Ratisbona Asset Management GmbH & Co. KG
Prof. Justus Vollrath, stv. Leiter PIQON - Portfolio Management Beratung
Brigitte Walter
Dr. Thomas Wiegelmann FRICS Schroder Investment Management Europe S.A.
Thomas Zinnöcker ista International GmbH