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10. DVFA Immobilien Forum, 11. November 2015, DVFA Center, Frankfurt am Main

"Unlocking new opportunities! Wachstumssegmente und Digitalisierung als Werttreiber"

Die aktuellen Entwicklungen auf den Immobilienmärkten sowie die Themenschwerpunkte Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft und Auswirkungen von Solvency II auf Versicherer standen im Mittelpunkt des 10. DVFA Immobilien Forums.

Einen Überblick über den deutschen Immobilienmarkt im europäischen Kontext gab zu Beginn Jörg Ritter, International Director und Mitglied des Management Boards bei Jones Lang LaSalle. Er beurteilte den deutschen Immobilienmarkt als sehr stabil und wenig volatil. Die Internationalisierung der Investoren nehme zu. Als künftige Herausforderungen für deutsche Städte nannte Ritter die Umwandlung alter Bürogebäude in Wohnraum, die Beschleunigung von Planungsverfahren sowie die Integration von Flüchtlingen.

Immobilieninvestitionen in den USA bieten Vorteile

Warum Immobilieninvestoren in den USA viele Vorteile vorfinden, erläuterte Christoph Kahl, Geschäftsführer von Jamestown US-Immobilien. Er betonte insbesondere die hohe Transparenz des US-Immobilienmarktes: Die sehr gute Verfügbarkeit aller relevanten Daten zu Kauf- und Miettransaktionen erhöhe die Sicherheit bei Investitionsentscheidungen. Weitere Vorteile sind Kahl zufolge der hohe Professionalisierungsgrad sowie Größe und Liquidität des Marktes. Aufgrund der aktuell anhaltend hohen Disziplin bei der Kreditvergabe bestehe das größte Risiko momentan nicht in der Blasenbildung, sondern im vergleichsweise teuren Einkauf.   

Welche Immobilienmärkte und Städte bieten attraktive Anfangsrenditen? Dieser Frage ging Frank Schickram, Head of Strategy and Research bei GLL Real Estate Partners, nach und legte bei der Untersuchung die Faktoren Marktliquidität, Vermietungspotenzial, wirtschaftliche Stabilität, Ertrags- und Preisstabilität als Performancetreiber zugrunde. Das Ergebnis zeigte: Städte wie Bukarest bieten nach wie vor attraktive Anfangsrenditen, wenn auch nicht mehr im zweistelligen Bereich.

Konjunkturaufschwung in Europa dauert noch

Vor dem Hintergrund der wahrscheinlich bevorstehenden Zinswende in den USA gab Dr. Holger Schmieding, Chefvolkswirt bei Berenberg, einen Ausblick auf die Entwicklung von Wechselkursen, Zinsen und Wirtschaftslage der globalen Volkswirtschaften. Den Grund für die im Vergleich zu den USA schwächeren europäischen Konjunkturdaten sah Schmieding darin, dass die Europäische Zentralbank (EZB) nach Ausbruch der Finanzkrise zu lange mit geldpolitischen Maßnahmen gewartet hat, während die Federal Reserve (FED) seit 2009 zügig gehandelt hat. Der konjunkturelle Aufschwung in Europa werde entsprechend zeitverzögert stattfinden.

Einen Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt bot die Paneldiskussion "Noch Luft nach oben?" Prof. Dr. Matthias Thomas MRICS, Chief Executive Officer bei INREV, zeigte sich überzeugt, dass der Kapitalstrom insbesondere internationaler Akteure anhalten werde, denn für Investoren stünden Sicherheit und Kapitalerhalt weiterhin im Fokus. Jörg Ritter betonte in diesem Zusammenhang die soliden Fundamentaldaten und sorgfältigen Due-Diligence-Prozesse, durch die sich der deutsche Immobilienmarkt auszeichnet.

Mit den Auswirkungen von Solvency II auf Investitionen von Versicherungsunternehmen setzten sich Thomas Bahr, Senior Advisor bei CORESTATE CAPITAL, und Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer IRE│BS Immobilienakademie, Universität Regensburg, im Rahmen einer Studie auseinander. Die Untersuchung zeigte, dass Versicherer trotz Solvency II die Immobilienquote aus Effizienzgründen auf 10 Prozent erhöhen müssten. Michael Heinrich, wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehrstuhl von Professor Just, erläuterte, die Überkapitalisierung mache bei 85 Prozent der europäischen Versicherungsunternehmen entsprechende Investitionen in Immobilien möglich.

Neue Tools unterstützen in der Immobilienwirtschaft

In den Themenschwerpunkt Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft führte Dr. Viola Bensinger, Partnerin & Leitung Branchengruppe Technologie bei Greenberg Traurig LLP, ein und stellte sowohl die Trends der Digitalisierung als auch rechtliche Implikationen vor. In der Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft nimmt der Einsatz neuer technischer Tools in den Bereichen Entwicklung / Finanzen, Vermarktung und Verwaltung zu. Als Beispiele nannte Bensinger Kundenmanagement-Tools oder digitale Mieterakten, Energiemanagement oder Crowdinvesting. Aus rechtlicher Sicht sei beim Einsatz insbesondere auf Datenschutz und -sicherheit sowie Haftungsaspekte zu achten.

Daran knüpfte Thomas Gawlitta, Chief Executive Officer, Gawlitta.com, an: "Für die Immobilienwirtschaft ist vor allem die Umwandlung von Big Data in Smart Data wichtig. Es geht dabei um das Herauslesen von Trends zu Kundenwünschen." In diesem Zusammenhang hob Gawlitta die Bedeutung von Social Media Monitoring hervor mit dem Ziel, Trends abzuleiten.

Start-ups sind stark bei Innovationen

"Die Branche steht vor einer spannenden Reise, steht aber noch ganz am Anfang", sagte mit Blick auf die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft Jürgen Buchelt MRICS, Director Management Cons. & Real Estate bei PwC. Er vertrat die These, dass sich die Datensammlung als Kernprozess etablieren werde. Außerdem würden seiner Ansicht nach Startups künftig bei Innovationen im Data Mining den Takt vorgeben, Investitionsentscheidungen mithilfe fundierter Smart-Data-Analysen getroffen und Roboter Prozesse in der Immobilie und im Büro übernehmen.

Dr. Marion Peyinghaus, Chief Executive Officer bei pom+International, richtete den Blick auf die Digitalisierung der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette und die Prozessoptimierung in der Bewirtschaftung großer Immobilienbestände. Ihr Fazit lautete: Systeme, etwa für Portfoliomanagement, Propertymanagement, Transaktionsdaten oder Bewertungen, müssen aus dem Prozess heraus bewertet, ausgesucht und durch Workflows miteinander verbunden werden. Dabei müsse die IT-Branche noch enger mit der Immobilienwirtschaft verknüpft werden, so Peyinghaus.

In der anschließenden Paneldiskussion widmeten sich die Teilnehmer der Frage "Geschäftsmodell ‚Internet der Dinge‘ – wie müssen wir Wertschöpfung neu denken?" Dr. Heiko Beck, Chief Operating Officer, Union Investment Real Estate, wies darauf hin, dass neben der Prozessoptimierung mithilfe neuer technischer Tools weitere Faktoren ins Zentrum des Interesses rücken: Wie wird sich das Konsumverhalten der Menschen entwickeln und in Zukunft zum Beispiel Einfluss auf die Gestaltung und Ausstattung von Shoppingcentern nehmen? Wie lässt sich die Anlegerkommunikation neu gestalten, weg von der statischen Berichterstattung hin zu dynamischen, flexiblen Informationszugriffsmöglichkeiten? Zu bedenken sei auch der Druck auf die Renditemarge, der mit zunehmenden Kosten für neue Entwicklungen steige, so Beck.

Zwischen Mehrwert und Datenmissbrauch abwägen

Darüber hinaus wurde in der Diskussion deutlich, dass das ‚Internet der Dinge‘ und die zunehmende Digitalisierung bis hin zum Einsatz von Robotern für verschiedene Aufgaben im Spannungsverhältnis zwischen tatsächlichem Mehrwert und möglichem Missbrauch, etwa durch Hackerangriffe, beurteilt werden muss.

Prof. Dr. Sven Bienert von der IRE│BS International Real Estate Business School der Universität Regensburg und Leiter der DVFA Kommission Immobilien zeigte sich in seinem Schlusswort erfreut und zuversichtlich, dass das Immobilien Forum mit Vorträgen und Diskussionen sowohl den Entwicklungen in der traditionellen Immobilienwirtschaft als auch in den neuen digitalen Gestaltungsfeldern gerecht wurde.

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