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Bericht zum 9. DVFA Immobilien Forum

Begründete Angst vor der Zinswende?

Klare Worte fand gleich zu Beginn der Veranstaltung David F. Milleker, Chefvolkswirt bei Union Investment. Er legte dar, dass eine Zinswende durchaus erst in einigen Jahren erfolgen könne. Vor allem aber: „Immobilienzyklen ‚kippen‘ nicht wegen steigender Zinsen, sondern aufgrund eines Überangebots.“ In Deutschland sei dieses zwar aktuell nicht bedenklich, generell werde die mittel- bis langfristige demografische Entwicklung aber unterschätzt – auch in Deutschland wird die Bevölkerung überaltern und schrumpfen, und damit der Bedarf an Wohnraum rückläufig werden.

Investitionsvolumen – noch viel Luft nach oben

Timo Tschammler, International Director & Member of the Management Board Germany, Jones Lang LaSalle prognostizierte für die globalen Real Estate Investments in 2014 insgesamt ein Investitionsvolumen von rund 700 Milliarden US $ – und das bei noch vergleichsweise geringen Immobilienquoten. Würden zum Beispiel die sieben größten Pensionsfondsländer ihre Immobilienquote um 5 Prozent – von 6 auf 11 Prozent – aufstocken, entspräche das einem zusätzlichen Investitionsvolumen von 1.600 Milliarden Euro. Schon jetzt sei allerdings die Nachfrage nicht das Problem, sondern die im Anlagenotstand begründete mangelnde Verkaufsbereitschaft im Core und Core-plus Segment. In anderen Segmenten gebe es häufig Probleme des fairen Pricings – also eine fehlende Einigung zwischen Käufer und Verkäufer. Auf eine interessante Entwicklung im deutschen Markt wies zudem Prof. Justus Vollrath, Executive Director & Geschäftsführer von MSCI Real Estate – IPD hin: In den letzten Jahren zeigten insbesondere Büroimmobilien eine negative Wertänderungsrendite aufgrund einer mangelnden Investitionstätigkeit – erst in jüngster Zeit hätten die Investitionen in diese Bestandsimmobilien wieder zugenommen. Generell zeigten aktuell deutsche Wohnimmobilien-Portfolios eine sehr viel positivere Entwicklung als vergleichbare Direktinvestitionen in Büroimmobilien.

2014 nicht vergleichbar mit 2007

Einen lebhaften Austausch konnten die Teilnehmer im Rahme der Paneldiskussion „Immobilienwirtschaftliche Assetklassen – Ausblick zu Inflation, Zinsen und Werten“ erleben. Moderiert von Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer der IRE|BS Akademie, diskutierten Dr. Thomas Beyerle, Managing Director Catella Property Valuation GmbH, Maria Teresa Dreo, Head of Real Estate Germany der UniCredit Bank AG und Brigitte Walter, Mitglied des Vorstands der Real I.S. AG. Differierende Ansichten gab es insbesondere zu der Frage, ob Strategien abseits der Core-Märkte zum einen sinnvoll und zum anderen durch den generellen Anlagenotstand in den Core-Märkten motiviert seien. Einigkeit hingegen herrschte bei der Einschätzung, dass die aktuelle Situation an den Immobilienmärkten nicht mit der Situation im Krisenjahr 2007 vergleichbar ist. Unter anderem sei die Professionalisierung innerhalb der Branche stark vorangeschritten, außerdem seien die Portfolios insgesamt viel konservativer ausgerichtet.

Regulierung ohne Ende?

Der zweite Schwerpunkt des Immobilien Forums 2014 lag auf Fragestellungen zur Regulierung, die in den letzten Jahren einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft hatte. Dr. h.c. Petra Roth, von 1995 bis 2012 Oberbürgermeisterin von Frankfurt, gab in Ihrer Keynote Einblicke in die Entwicklung des Frankfurter Immobilienmarktes. Aus Investorensicht sei Frankfurt nach wie vor attraktiv – nicht zuletzt aufgrund des Zuzugs und der guten Infrastruktur. Die Herausforderung sei nun, die Stadt auf ihrem begrenzten Raum sinnvoll weiterzuentwickeln. Rudolf Siebel, Geschäftsführer des BVI (Bundesdesverband Investment und Asset Management e.V.) erläuterte im Anschluss die Regulierung der Anlageklasse offener Immobilienfonds als Konsequenz aus der Krise. Nachbesserungsbedarf gebe es immer noch beim Aussetzung- und Abwicklungsverfahren sowie beim gesetzlich vorgesehenen Übergang auf die Verwahrstelle. Eine Konsolidierung bei den Anbietern geschlossener Immobilienvermögen erwartet Eric Romba, Hauptgeschäftsführer und Sprecher des bsi (Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.). In seinem Beitrag betonte er, dass die Komplexität der Regulierung und damit die Anforderungen an die Anbieter enorm gestiegen seien. Gleichzeitig gebe es eine enorme Nachfrage nach Sachwerten aber zu wenige Produkte auf dem Markt, um diese Nachfrage zu bedienen.

Marktteilnehmer müssen aufeinander zugehen

Dr. Hans Volkert Volckens, geschäftsführender Gesellschafter der Immobilis Trust GmbH beleuchtete den Zusammenhang zwischen Regulierung und Anlegerschutz. Sein Fazit: Auch der beste Anlegerschutz verpufft, wenn Anleger sich nicht mit Qualität und Risikoprofil eines Produkts auseinandersetzen. Als aktuelle Herausforderungen im Hinblick auf die Regulierung identifizierte er insbesondere ausländische Anlagen sowie die Frage nach der steuerlichen Auswirkung des Investments. In der abschließenden Paneldiskussion, wieder moderiert von Prof. Dr. Tobias Just, diskutierten neben den Referenten auch Dirk Hasselbring, Vorsitzender der Hamburg Trust REIM Real Estate Investment Management GmbH, Jürgen Storjohann, Head of Legal bei BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES und Thomas Zinnöcker, CEO der GAGFAH GROUP. Einig waren sich die Diskutanten insbesondere bei zwei Punkten: Die Mietpreisbremse ist als Gesetz kontraproduktiv, da niemand in Objekte investieren wird, wenn die Rendite vorab per Gesetz gedeckelt wird. Zudem kann ein Gesetz den Vertrauensverlust nicht rückgängig machen – die Branche muss nun auf die Anleger zugehen. Transparenz, Verlässlichkeit und Verständlichkeit müssen dabei im Vordergrund stehen.

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